Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes realizadas a la Asesoría jurídica
Sobre los honorarios del Administrador de Fincas
La Ley de 25/2009 de 22 de diciembre que modificó diversas leyes para su adaptación a la Ley sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio, afectó al artículo 14 de la Ley de Colegios Profesionales fijando expresamente la prohibición de los Colegios de “establecer baremos orientativos ni cualquier otra orientación, recomendación, directriz, norma o regla sobre honorarios profesionales, salvo lo establecido en la Disposición adicional cuarta”.
Los honorarios del Administrador de Fincas serán los pactados con sus clientes, con absoluta libertad de pacto entre las partes.
¿Cuántos días tiene el Administrador para notificar el acta de la reunión?
¿La impugnación de un acuerdo suspende su ejecutividad?
Recoge el artículo 19.3 LPH que desde el cierre del acta los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario. Atendiendo a este precepto, los acuerdos serán ejecutivos desde ese momento de cierre del acta hasta tanto en cuanto no recaiga resolución judicial que los anule, o se adopte por parte del Tribunal medida cautelar de suspensión de los mismos.
¿Cuál debe ser la cuantía del fondo de reserva?
Establece la LPH que todos los propietarios tienen la obligación de contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de determinadas obras de accesibilidad.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10% de su último presupuesto ordinario.
Este porcentaje, que supone un aumento importante respecto a la norma anterior, viene fijado por el Real Decreto Ley 7/2019, recogiendo en su disposición transitoria primera, que la adaptación del fondo a la nueva cuantía se podrá llevar a cabo a lo largo de los tres ejercicios presupuestarios siguientes a aquel que se encuentre en curso a la entrada en vigor del Real Decreto Ley (06 de marzo de 2019).
¿Puede la Comunidad de Propietarios limitar la explotación de pisos turísticos en el edificio?
El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal regula la posibilidad de que las Comunidades de Propietarios aprueben, limiten, condicionen o prohíban el ejercicio de esta actividad siempre que se obtenga el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Asimismo, por esta misma mayoría de tres quintos, se podrán establecer cuotas especiales de gastos o el incremento en la participación de los gastos comunes de las viviendas donde se realice dicha actividad, siempre que éstas no supongan un incremento superior al 20%.
¿Puede un “no propietario” ser presidente de la Comunidad?
La respuesta debe ser negativa. El artículo 13. 2 de la LPH establece que“el presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo”. Por tanto, queda vetado el cargo de Presidente a cualquier vecino de la Comunidad que no ostente tal condición de propietario, con independencia de la relación o vínculo que pueda tener con aquel que lo sea. Ni siquiera admite la jurisprudencia la delegación del cargo por medio de poderes notariales otorgados por el nombrado presidente a favor de un tercero.
Tan sólo cabrá aceptar como válido, el apoderamiento realizado a favor de un “no propietario”para que actúe como presidente, siempre y cuando sea el representante de una persona jurídica (por ejemplo una empresa), que como propietaria haya sido nombrada presidenta de la Comunidad.
Tiene derecho el Administrador de Fincas cesado anticipadamente a ser indemnizado por la Comunidad?
Salvo disposición contraria en Estatutos, el plazo que establece el artículo 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto a la duración de los cargos de Presidente y Administrador es de un año, computado de fecha a fecha desde el día en el que fueron nombrados; ello con independencia de la fecha de cierre del ejercicio contable de la Comunidad que puede o no coincidir.
Caso de que el Secretario Administrador sea cesado en sus funciones, sin justa causa, antes del cumplimiento del tiempo para el que fue nombrado, tendrá derecho a ser indemnizado por los daños y perjuicios que tal resolución unilateral e injustificada le ocasione. A la hora de valorar tales daños, la jurisprudencia mayoritaria toma como parámetro, el importe de los honorarios que se habrían devengado por el profesional en el tiempo restante hasta cumplir la anualidad para la que fue nombrado. No obstante, la petición de indemnización por resolución anticipada es revisable por los Tribunales tanto por la posible existencia de motivos que puedan haberla justificado, como por el importe de la indemnización reclamada.
¿Qué deuda puede reclamar la Comunidad al nuevo propietario?
Según lo dispuesto en el artículo 9 e) segundo párrafo de la Ley de Propiedad Horizontal el adquirente de un piso o local, responderá con éste por la parte vencida de la anualidad en curso y las tres anteriores. Estos periodos son los que la Comunidad podrá reclamar al nuevo adquirente del piso o local por deudas adquiridas por el propietario anterior, todo ello por la obligación legal que recae sobre la propiedad adquirida.
La fecha que servirá como dies a quo para el cálculo de ese plazo será aquella en la que se produzca la adquisición del bien por el nuevo propietario. En los casos de adjudicación judicial y según se ha pronunciado la Jurisprudencia, será la fecha del Decreto de Adjudicación, con independencia de que éste se haya o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
¿Puede un propietario moroso ser Presidente de la Comunidad?
La respuesta es positiva. Establece el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que el presidente de la Comunidad será nombrado, de entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.
Este mismo artículo fija la obligatoriedad del cargo para aquel que haya sido nombrado en Junta, salvo que un juez decida su relevo por razones justificadas, designando a otro en su lugar hasta que se proceda a una nueva elección en el plazo que la propia resolución judicial fije.
El único derecho que la Ley de Propiedad Horizontal limita al propietario moroso es el derecho de voto recogido en el artículo 15.2 LPH, sin que esta condición de moroso prive al propietario de su derecho/obligación de ser Presidente de la Comunidad si así es elegido en Junta.
¿Para la adopción de un acuerdo, caso de no obtenerse la doble mayoría de cuotas y propietarios, prevalece una sobre la otra?
La Ley de Propiedad establece para la adopción de acuerdos el sistema de doble mayoría, mayoría de cuotas y mayoría de propietarios. La finalidad de este sistema es evitar que un solo propietario con varias propiedades pueda decidir por sí solo sobre los asuntos comunitarios sin tener en cuenta la opinión de los propietarios individuales; y, a su vez, que al propietario único que lo es de múltiples propiedades, se le reconozca su posición de mayoritario en el sistema de votaciones.
En el caso de celebración de la la Junta en primera convocatoria, el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal exige para la adopción del acuerdo que se obtenga la mayoría de cuotas de participación y de propietarios sobre el cómputo del total que conforma la comunidad. En el caso de celebrarse la Junta en segunda convocatoria ese cómputo se hará sobre aquellos propietarios presentes o representados en la Junta.
Así pues, si no se obtiene esa doble mayoría de cuotas de participación y propietarios, el acuerdo no queda adoptado, sin que tenga prevalencia una de las mayorías exigidas frente a la otra.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos de la doble concurrencia de mayorías (de cuotas y de propietarios), la Ley prevé la posibilidad de acudir al auxilio judicial por medio del juicio de equidad. Para ello, será necesaria la celebración de una segunda Junta de Propietarios tratando de salir del bloqueo, y caso de no conseguirse, será necesaria la presentación judicial de demanda/papeleta de equidad, en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta.
¿Cuál es el plazo para la impugnación de un acta?
Los plazos y motivos de impugnación vienen recogidos en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. Establece este artículo que aquellos acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos serán impugnables en el plazo de un año, reduciendo a tan sólo tres meses el plazo de impugnación para aquellos acuerdos adoptados con abuso de derecho, o que resulten gravemente perjudiciales para alguno de los propietarios que no tenga la obligación de soportarlo.
La impugnación del acuerdo siempre debe ser Judicial, no siendo suficiente el envío de una comunicación a los representantes de la Comunidad manifestando su disconformidad con el mismo.
Igualmente establece el artículo 18 LPH citado, que la impugnación de los acuerdos no suspenderá la ejecutividad de los mismos salvo que un juez determine su suspensión de manera cautelar o su declaración final de nulidad.